Cláusula resolutiva expressa: poder e eficiência nos contratos

No mercado imobiliário, a segurança jurídica é um fator fundamental. O uso da cláusula resolutiva expressa pode ser a saída para estruturar um negócio de risco, principalmente quando o pagamento do preço pelo imóvel envolver o parcelamento por período prolongado ou a efetivação de alguma condição futura.

A “cláusula resolutiva expressa” é uma previsão contratual que determina a resolução automática do contrato caso uma das partes não cumpra suas obrigações. No contexto imobiliário, isso significa que o inadimplemento/descumprimento de uma cláusula, termo ou condição - como o pagamento de parcelas do preço - pode levar à rescisão do contrato de pleno direito, sem a necessidade de um processo judicial para atestar o fim do negócio.

Historicamente, a jurisprudência nacional foi bastante oscilante e exigia a declaração judicial para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, mesmo com a presença de uma cláusula resolutiva expressa, ainda que o próprio Código Civil de 2002 já previsse expressamente que essa cláusula “opera de pleno direito” (“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”).

 Essa abordagem visava proteger o comprador e garantir o devido processo legal, mas por óbvio resulta em custos elevados, a dificuldade natural e tempo necessário para a Justiça, além dos próprios riscos de indeferimento da medida.

O STJ, contudo, reavaliou seu posicionamento. O entendimento consolidado pela Quarta Turma, desde o julgamento do REsp 1.789.863-MS que tornou-se referência constante nos precedentes do Tribunal, é de que, havendo cláusula resolutiva expressa no contrato e comprovada a constituição em mora do devedor, a ação judicial para rescisão do contrato de compra e venda de imóvel torna-se dispensável, e a parte lesada poderá requerer judicialmente apenas as medidas para reaver a posse, se for o caso. 

Essa mudança reflete uma valorização da autonomia da vontade das partes e uma tendência muito clara no Brasil pela desjudicialização, sendo visível o esforço legislativo, inclusive do próprio CNJ, em regulamentar novos mecanismos para a resolução extrajudicial de conflitos.

Aplicação prática da cláusula resolutiva expressa

A Lei das Garantias (Lei nº 14.711/2023) trouxe inovações importantes, como a inclusão do artigo 7º-A na Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Cartórios), o qual passou a permitir aos tabeliães de notas lavrar, a pedido das partes, uma ata notarial para constatar a ocorrência ou a frustração das condições negociais: 

Art. 7º-A Aos tabeliães de notas também compete, sem exclusividade, entre outras atividades:  (...) § 2º O tabelião de notas lavrará, a pedido das partes, ata notarial para constatar a verificação da ocorrência ou da frustração das condições negociais aplicáveis e certificará o repasse dos valores devidos e a eficácia ou a rescisão do negócio celebrado, o que, quando aplicável, constituirá título para fins do art. 221 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), respeitada a competência própria dos tabeliães de protesto.   (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Isso inclui a certificação do repasse de valores, constituição em mora e outros elementos objetivos que demonstrem a rescisão do negócio celebrado. Em casos de inadimplemento, por exemplo, a ata notarial pode atestar a mora e a verificação dos requisitos para a rescisão, como a notificação para purgação da mora, conforme já previsto em provimentos que regulamentam a conta notarial.

Em suma, a cláusula resolutiva expressa, fortalecida pela evolução jurisprudencial e por inovações legislativas como a Lei das Garantias, representa uma possibilidade de resolução extrajudicial de contratos, oferecendo um caminho mais célere e menos custoso para a proteção dos interesses contratuais.

Falamos recentemente sobre outra inovação legislativa importante para transações imobiliárias. Consulte nosso artigo sobre a Conta Notarial.

Texto por Artur Lopes.

Imagens geradas por AI.

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